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Comment calculer la rentabilité locative ?

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Comment calculer la rentabilité locative d’un projet immobilier ?

La rentabilité locative d’un projet est le plus important critère de décision dans le choix d’un investissement immobilier. C’est lui qui détermine, si oui ou non, vous allez gagner ou perdre de l’argent avec l’immobilier. Avoir des investissements à forte rentabilité en immobilier, c’est s’assurer de pouvoir investir de nouveau à l’avenir. Un seul mauvais investissement et c’est tous vos espoirs de liberté financière qui s’envolent. Les banques tournent le dos aux mauvais investisseurs, c’est pourquoi il ne faut JAMAIS négliger la rentabilité de son projet immobilier, aussi petit soit-il.

La rentabilité, un savant calcul

Non, la rentabilité ce n’est pas prendre le montant des loyers et des charges sur 12 mois et le diviser par le prix de vente du bien. Ce type de calcul, c’est pour les agents immobiliers qui souhaitent vendre vite à des « investisseurs » incultes.

La rentabilité, c’est bien plus que ça. C’est un ensemble de données chiffrées qui va vous dire si votre projet est une bonne affaire. Faut-il encore savoir quoi regarder. Quand on sait que les rentabilités brutes moyennes des investissements locatifs réalisés par les Français tournent autour de 5%… un sacrilège !

Il existe 3 types de rentabilité :

  • La rentabilité dite « brute », qui consiste à avoir une idée rapide et grossière de la rentabilité : pour cela, il faut prendre les revenus estimés sur l’année et diviser ce montant par le coût total d’acquisition (bien, travaux et frais de notaire).
  • La rentabilité dite « nette », qui reprend le même calcul que la rentabilité brute mais en déduisant toutes les charges d’exploitation du bien (taxe foncière, charges de copropriété, assurances etc).
  • La rentabilité dite « nette d’impôt », qui s’avère être la plus difficile à calculer car elle se détermine en fonction du profil de l’investisseur (régime fiscal de l’investissement, autres revenus perçus, tranche marginale d’imposition, abattements, réduction d’impôts etc).

Dans cet article, nous allons aborder la rentabilité propre au projet immobilier qui s’avère être la plus précise, à savoir la rentabilité nette. Il est impératif de la comprendre pour bien démarrer dans l’immobilier.

La rentabilité locative détermine si vous gagnez ou perdez de l'argent avec l'immobilier

Ce qu’il faut prendre en compte dans le calcul de rentabilité locative

Pour bien calculer sa rentabilité, il faut opposer les recettes (loyers encaissés) aux dépenses (charges inhérentes à l’exploitation).

Concernant les recettes, il faut déterminer quel mode d’exploitation sera appliqué sur le bien concerné :

  • De la location nue, moins rentable mais plus stable à long terme ?
  • De la location meublée ? Avec des changements de locataires réguliers et des meubles à acheter, mais plus rentable que la location nue ?
  • De la location saisonnière ? Très rémunératrice mais avec une stabilité moindre et demandant beaucoup de temps ?
  • Un mixte de plusieurs modes d’exploitation ? Par exemple du meublé à l’année de Septembre à Mai puis en location saisonnière sur la période estivale ?

Vous devez connaître votre projet avant de calculer la rentabilité locative. Ces revenus, soit vous les connaissez déjà car le bien est déjà loué, soit vous devez les estimer. Mais attention, estimer les loyers potentiels peut vite devenir un jeu dangereux. Ne vous enflammez pas, regardez ce qui est commercialisé dans la ville, et fixez vos loyers raisonnablement par rapport à la moyenne. Vous devez opter pour un scénario pessimiste pour envisager le pire cas de figure.

Le mode d’exploitation va considérablement influencer le taux d’occupation de votre investissement : en saisonnier ou en location meublée à des étudiants, la vacance locative sera systématiquement plus importante que pour un mode d’exploitation longue durée comme la location nue ou les locaux commerciaux.

Deux précautions valent mieux qu’une : en plus de ne pas surestimé les loyers, il faut prendre en compte de la vacance locative (minimum 1 mois). Car, même si votre investissement ne connaît pas de période d’inoccupation, la prise en compte des loyers sur 11 mois maximum va vous prémunir d’un éventuel impayé.

L’ensemble de ces mesures vont permettre de verrouiller votre investissement contre les coups durs.  Elles sont la garantie d’un investissement maîtrisé. Ainsi, vous ne pouvez qu’avoir « de bonnes surprises » en ce qui concerne le rendement de votre projet.

Attention, précision qui a toute son importance : les charges des consommables (eau, gaz, électricité) que vous facturez au locataire ne sont pas à prendre en compte dans la rentabilité du projet.

Après avoir déterminé les recettes locatives annuelles, il faut répertorier toutes les charges inhérentes au fonctionnement du bien ainsi que les impôts (toujours propre au bien)

Une nouvelle fois, en fonction de votre mode d’exploitation, les charges sont diverses et plus ou moins nombreuses. Ainsi, dans votre parcours d’investisseur, vous serez amené à rencontrer ces charges lors de vos différents investissements : la taxe foncière, les charges de copropriété (pour les appartements) l’assurance PNO (propriétaire non-occupant), les frais de comptabilité si vous êtes en meublé (saisonnier ou à l’année), la taxe de séjour, le service à la personne (sous-traitance du ménage et de la remise des clés en saisonnier), les abonnements (en colocation), l’usure et le remplacement du mobilier qu’il faut provisionner (en meublé), les annonces sur les plateformes en ligne (booking, airbnb etc).

Sans oublier la charge la plus coûteuse : les mensualités du crédit immobilier qui impacte lourdement le cash-flow net. Tout investissement est rentable sans prêt à rembourser, mais très peu de personnes ont le luxe de pouvoir acheter cash.

Comment s’assurer de ne pas faire d’erreurs ?

Quand vous faites un investissement immobilier, vous êtes le seul maître à bord. C’est à vous que revient la lourde tâche d’estimer la rentabilité. Si vous pensez compter sur les professionnels du secteur (agents immobiliers, notaires, courtiers, banquiers, artisans), vous faites totalement erreurs. Chacun de ces acteurs du monde de l’immobilier aura un intérêt financier à vous voir acheter.

Ne pas se rater sur la rentabilité, c’est donc capital sous peine de faire subir à vos finances, comme à votre moral, de lourdes conséquences.

L’immobilier est un monde périlleux. Vous pouvez écouter les autres, mais c’est à vous que revient la décision finale. Ne faites jamais confiance aveuglement. Ayez toujours un jugement, un regard critique, et soyez totalement autonome dans vos décisions.

Je propose, si vous le souhaitez, de bénéficier du calculateur de rentabilité crée spécialement par un investisseur, pour les investisseurs. Cet outil complet et simple d’utilisation sera votre meilleur atout lors de vos prospections immobilières. Il vous apportera confiance et sécurité dans vos prises de décisions.

Ci-dessous, retrouvez ma vidéo YouTube où j’expose la manière de calculer la rentabilité locative. N’hésitez pas à venir vous abonner pour toujours plus de conseils en investissement.