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Faut-il acheter sa résidence principale en priorité ?

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Quel est votre but dans la vie ?

Faut-il acheter sa résidence principale en priorité, ou investir ?

Figurez-vous que je ne peux pas répondre à cette question car il n’y a pas de bonnes ou de mauvaises réponses.

En fait, tout dépend de votre objectif. Est-ce que vous êtes absolument en quête de sécurité et par conséquent acheter votre résidence principale est un excellent moyen de vous sentir à l’abri, ou avez-vous plutôt l’esprit aventurier, prêt à tenter l’expérience pour vous enrichir plus et plus vite ?

J’aurais tendance à vous dire que, si vous souhaitez (entre autre) vous libérer de votre travail salarié pour vivre de vos placements, n’achetez pas votre résidence principale en premier. Mais, après tout, vouloir quitter son job n’est pas la volonté de tout le monde. C’est pourquoi il n’y a pas de bon ou mauvais moment pour acheter son chez soi. 

Alors oui, le grand point positif quand on achète, c’est que chaque mensualité de prêt c’est une fraction du capital de la maison qui est remboursée. C’est comme une épargne forcée, tous les mois vous mettez de l’argent et vous pouvez récupérer à terme ce cash en revendant le bien. Tandis que le loyer, c’est plutôt de l’argent jeté par la fenêtre, tous les mois. Et je suis totalement d’accord avec ça.

En fait, et contrairement à tout ce qu’on entend par ci par là, acheter en priorité sa résidence principale n’est pas dramatique. Ce choix fait surtout perdre en capacité d’emprunt, et c’est bien ça qui s’avère pénalisant quand on souhaite investir par la suite. 

Le taux d'endettement, un faux problème

En fonction de votre projet, vous devez faire attention à ne pas dépasser les 33% d’endettement. Vous le savez sûrement déjà, la banque prête de manière à ce que les mensualités du prêt ne dépassent pas 33% de vos revenus.

Et quand vous sollicitez un prêt pour votre résidence principale, vos mensualités de crédit sont en général au plafond de ces fameux 33%. La banque fait en sorte de vous prêter un maximum pour que vous puissiez acheter ce qu’il y a de mieux en fonction de votre situation. 

Cette règle n’est pas figée dans le marbre. On peut se faire prêter plus, ou moins. Ça va dépendre de vos revenus et SURTOUT de votre reste à vivre : 33% se fera beaucoup plus ressentir pour un smicard que pour un cadre supérieur.

Mais quand on y regarde de plus près, cet argument du taux d’endettement c’est un peu n’importe quoi. On a tous besoin de se loger, et il n’y a pas 50 solutions : si on n’est pas propriétaire, on loue. Et qui dit location, dit loyer à payer.

Et le loyer que vous payez chaque mois à votre propriétaire, la banque le calcule aussi dans votre taux d’endettement. Au final, les deux ont le même titre aux yeux du banquier : « dépense habitation ». Que ce soit un loyer ou un crédit, ça ne changera pas grand-chose au niveau des chiffres, vous serez endetté au même niveau.

La seule nuance, c’est que la charge du loyer peut être réduite presque du jour au lendemain en optant pour un logement moins cher. Disons que vous avez le pouvoir de changement sur cette variable. Alors que la mensualité d’un prêt… c’est bien plus difficile.

Il reste une dernière option, c’est d’être hébergé à titre gratuit mais, dans ce cas précis, la banque ne vous écoutera même pas.

À noter que, pour les investisseurs immobiliers, la règle des 33% n’a aucun sens. En fonction du mode de calcul du taux d’endettement retenu par la banque (prise en compte ou non de la compensation des revenus locatifs), le taux d’endettement de l’investisseur peut passer du simple au double. Ce qui donne parfois lieu à des scénarios grotesques : les plus gros investisseurs immobiliers sont endettés à plus de 90%. 

58% des Français sont propriétaires de leur résidence principale

La résidence principale, le pire moyen pour gagner de l'argent avec l'immobilier

Vous devez avoir en tête que, acheter sa résidence principale répond à un besoin vital : celui de se sentir en sécurité (physiquement et financièrement). Mais il n’est pas possible de gagner de l’argent de cette manière. Pour être totalement honnête, c’est surtout la génération suivante, donc vos enfants, qui vont hériter de la valeur de votre maison, pleinement payée.

J’ai déjà entendu des personnes, notamment des cinquantenaires, au cours de discussions sur ce sujet, dire que eux ont réussi à gagner de l’argent avec la plus-value générée par la hausse des prix de l’immobilier ces dernières années.

Sauf que le paramètre qu’ils ne prennent pas en compte c’est que, certes leur bien a pris de la valeur, mais ceux des autres aussi. Il n’y pas que leur maison qui en a profité. C’est tout le marché immobilier.

Au final, si un jour ils vendent leur résidence principale, ils empocheront certes une plus-value par rapport au coût d’achat initial de leur bien, mais quand ils devront se reloger dans un logement aux mêmes caractéristiques, ils paieront ce nouveau bien au prix du marché actuel. Leur plus-value n’aura été finalement qu’un leurre. 

Et puis, faire une plus-value avec l’immobilier c’est obligatoire pour ne pas revendre à perte. Avec tous les frais qui sont payés à côté lors d’une acquisition (les frais de notaire, les frais d’hypothèque et les frais bancaires notamment) il est nécessaire de faire au moins 10% de plus-value. Rien que pour rembourser ces dépenses additionnelles. 

Où habitez-vous ?

Le match louer-acheter se fait aussi en fonction de l’endroit où vous vivez. Est-ce que vous êtes dans une ville très chère, là où les prix de l’immobilier s’envolent et où la rentabilité est basse ? Est-ce que vous avez les moyens de devenir propriétaire dans cette ville ?

Si par exemple vous habitez Paris ou Bordeaux, pour un même bien, vous allez payer 1000€ à la location tandis que vous paierez 1700€ à l’achat. Pourquoi ? Parce qu’un propriétaire a plus de charges à payer (taxe foncière, charge de copropriété etc). 

Peut être également que le ratio entre loyer et prix d’acquisition ne vaut pas le coup, que la rentabilité est très faible. Il est préférable que vous empruntiez dans une plus petite ville où les rentabilités seront bien meilleures.

Le meilleur plan d'action

La résidence principale, même si c’est un placement « en bon père de famille », reste un passif, dans le sens où elle vous coûte sans rien vous rapporter (taxe foncière, réparations, charge de copropriété etc). Je le répète, acheter sa résidence principale en priorité n’est un mauvais choix. 

Cependant, je vous recommande d’agir de la manière suivante :

    1. Commencez par un petit investissement locatif, un bien qui, au minimum, s’autofinance avec tout ses frais (environ 10% de rentabilité brute). Si possible, générez du cash-flow, de la trésorerie qui arrivera directement dans votre poche. Réalisez une opération blanche (qui s’autofinance), pour faire tourner ce que j’appelle «  le compteur du patrimoine ». Vos locataires vont vous enrichir, tous les mois, avec cet investissement.

Un petit conseil, si vous êtes locataires et que vous souhaitez investir pour la première fois, ne dites pas à la banque qu’il s’agit d’un investissement. Dites que l’achat que vous comptez réaliser constituera votre résidence principale. Dans le cas contraire, les banques se montreraient frileuses pour vous financer, au motif qu’ils ne financent pas le locatif avant la résidence principale. Après tout, une fois les offres de prêts signés, vous pouvez très bien changer d’avis et décider de mettre en location votre bien. Rien ne vous l’interdit.

   2. En deuxième opération immobilière, vous pouvez acheter votre résidence principale. Personnellement, je mettrais un maximum d’apport dans cette opération pour emprunter le moins possible. Un crédit immobilier ça coûte cher en intérêt, et accessoirement pour votre résidence principal vous ne pouvez rien déduire en frais (contrairement aux montages fiscaux quand vous faites du locatif). Donc autant réduire l’encours de prêt au maximum pour sa propre habitation. 

Mettre de l’apport ça peut permettre aussi d’acheter plus grand. Si vous mettez un bon billet et que vous empruntez au maximum, vous allez avoir mieux. Et si vous arrivez à avoir suffisamment grand, vous pourrez louer une partie de votre habitation. Peut être y-aura t-il une dépendance que vous pourrez rénover pour en faire un appartement et le mettre en location. Ça paiera une partie du prêt de votre résidence principale !

Il est également possible de diviser. Vous achetez un grand ensemble en vu par exemple d’occuper le premier étage et de louer le rez-de-chaussée. 

Il y a plein de petites optimisations à réaliser pour rentabiliser vos achats immobiliers.  

En résumé, concernant votre résidence principale, il n’y a pas de bons ou mauvais choix. Cela dépend exclusivement de votre but, tout le monde n’ayant pas les mêmes attentes dans la vie. Cependant, les faits sont là : si vous souhaitez vous enrichir rapidement et limiter le nombre d’obstacles, évitez l’achat immédiat de votre résidence principale. 

Ce ne sera que partie remise.